Trong bối cảnh hệ thống pháp luật thuế liên tục được hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và đảm bảo công bằng thuế, các quy định mới đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân đã có nhiều thay đổi đáng chú ý. Đặc biệt, đối với cá nhân sở hữu và cho thuê nhiều bất động sản, các chính sách thuế mới không chỉ điều chỉnh về mức thu mà còn thay đổi cách xác định nghĩa vụ thuế, phương thức kê khai và nộp thuế. Võ & Cộng Sự sẽ tổng hợp và phân tích các nội dung quan trọng mà cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê bất động sản cần lưu ý trong bài viết dưới đây:

1. Loại thuế phải nộp

Căn cứ tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 và Khoản 2 Điều 12 Luật Thuế Giá trị gia tăng năm 2024 và Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC) thì cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ phải đóng 02 khoản thuế với mức thuế cụ thể như sau:

Số Thuế GTGT phải nộp:	=	Doanh thu	x	5%
Số Thuế TNCN phải nộp:	=	(Doanh thu – 500 triệu đồng)	x	5%

Trong trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Trường hợp bên đi thuê là tổ chức và khai thay, nộp thay thuế thì phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

2. Ai là người khai thuế

Trường hợp 1: Cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

Trường hợp 2: Nếu cá nhân cho tổ chức thuê bất động sản thì bên kê khai thuế sẽ cá nhân kinh doanh có bất động sản cho thuê hoặc tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

3. Hồ sơ khai thuế

Căn cứ theo khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, Hồ sơ khai thuế khi cá nhân kinh doanh trực tiếp kê khai bao gồm:

Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS;
Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS;

Hồ sơ khai thuế khi tổ chức thuê bất động sản khai thay, nộp thay bao gồm:

Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/TCKT;
Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS;

4. Thời hạn khai thuế, nộp thuế

Nghị định 68/2026/NĐ-CP cho phép người nộp thuế là cá nhân kinh doanh trực tiếp kê khai thuế lựa chọn linh hoạt phương thức khai thuế.

Phương án 1: Khai thuế 02 lần trong năm:

Cá nhân có thể thực hiện khai thuế theo hai kỳ trong năm:

Kỳ khai thuế thứ nhất: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuếchậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.
Kỳ khai thuế thứ hai: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuếchậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo.

Phương án 2: Khai thuế 01 lần theo năm:

Ngoài ra, cá nhân có thể lựa chọn khai thuế một lần cho cả năm.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Chậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

5. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

Địa điểm nộp hồ sơ: Thực hiện trên ứng dụng eTax Mobile hoặc trực tuyến trên trang của Nhà nước: https://dichvucong.gdt.gov.vn/tthc/homelogin

Trên đây là những điểm mới nổi bật của chính sách thuế đối với cá nhân kinh doanh có nhiều bất động sản cho thuê. Mọi vấn đề cụ thể, Quý khách hàng có thể liên hệ với Võ & Cộng Sự để được tư vấn chi tiết.

Thông tin liên hệ:

📞 Hotline: 0909 865 891 (Zalo, WhatsApp)

📧 Email: hello@vo-associates.vn

🌐 Website: https://vo-associates.vn

🏢 Địa chỉ: Phòng 105, Tầng 1, Tòa nhà Cityview, 12 Mạc Đĩnh Chi, Phường Sài Gòn, TP. HCM

Trân trọng,

Võ & Cộng Sự